Hemos estado buscando la posibilidad de que esos agrimensores sean castigados ejemplarmente, pero a excepción hecha de las medidas disciplinarias, que contempla el artículo 116 de la Ley de Registro Inmobiliario, no vemos en dicha ley y sus reglamentos otra forma de sancionar a los agrimensores indecorosos.
Art.116.- “Régimen Disciplinario.- Es el conjunto de medidas correctivas y sancionadoras que administran los órganos de esta Jurisdicción sobre sus funcionarios, relacionadas con el ámbito de acción de la misma, así como de las normas y criterios éticos atinentes al ejercicio público judicial, de conformidad con lo establecido por la vía reglamentaria, a tales fines. Los agrimensores y otros oficiales públicos al ejecutar sus trabajos en el ámbito de la Jurisdicción Inmobiliaria, bajo dependencia y supervisión de los órganos de la misma, son pasibles de las sanciones disciplinarias, que se aplicarán conforme al reglamento que las rija”.
Y el artículo 19 de del Reglamento General de Mensuras Catastrales, que lo exime de culpabilidad penal.
Art.19.- Los agrimensores, cuando ejecutan un acto de levantamiento parcelario, actúan como auxiliares de la justicia y quedan investidos de la condición de oficiales públicos. Los documentos que confeccionan en el campo, así como los que presentan para su control en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, dan plena fe de los hechos constatados y documentados por ellos, salvo prueba en contrario (pero no bajo la inscripción en falsedad, como sucede con los Notarios Públicos).
Si se les somete por ante el Colegio de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), en la generalidad de los casos sólo reciben amonestaciones (porque aplican el principio de que “la clase no se suicida”). Pero algún día deberá reglamentarse para, por lo menos, se someten a un juicio ante la Suprema Corte de Justicia, en su condición de profesionales habilitados, para que pierdan su exequátur, o se produzca una ley que penalice severamente esa práctica fraudulenta.
Sin embargo, el artículo 23 del Reglamento General de Mensuras Catastrales abre la posibilidad de que civilmente sean condenados a la reparación de los daños y perjuicios que ocasionen con su accionar.
Art.23.- La aprobación de los documentos no exime de responsabilidad al profesional habilitado, ni la transfiere a la Dirección Nacional o Regional de Mensuras Catastrales o a los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria respecto a la veracidad y legitimidad del acto aprobado o de los documentos o hechos en que se funde.
Pero, si no se penalizan a los agrimensores, debe existir alguna forma de borrar administrativa y expeditamente estos solapamientos ilegales, que no sea sometiendo al propietario a la tortura y costos de un largo camino litigioso causado por estos agrimensores inescrupulosos o ineptos.
La ley de registro inmobiliario a creado distintas formas de subsanar tales solapamientos, dentro de las cuales debemos señalar principalmente:
I.- Las Observaciones
Cuando las irregularidades o errores materiales constatados en un levantamiento parcelario son subsanables técnicamente, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales detalla las observaciones formuladas en el expediente, lo devuelve y aplaza su aprobación hasta tanto las mismas sean corregidas o completadas adecuadamente. Las observaciones formuladas deben ser puntuales, concretas y referenciadas normativamente o poniendo de manifiesto la inconsistencias o contradicciones encontradas (Art.31 RG Mensuras Catastrales).
II.- Las Inspecciones
Las inspecciones sólo proceden como mecanismos de control sobre trabajos ejecutados o en ejecución y son ordenadas por el Director Nacional de Mensuras Catastrales por sí o a solicitud de los Tribunales de Tierras, del Abogado del Estado, de los Directores Regionales de Mensuras Catastrales, del Encargado de la Unidad de Apoyo a Mensuras o administrativamente a la Suprema Corte de Justicia (Art.33 RG Mensuras Catastrales).
III.- La Suspensión del Trabajo
En cualquier momento, desde que se otorga la autorización hasta antes de su aprobación, sólo un Juez o un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria puede ordenar la suspensión del trabajo a instancia de quien se pudiera ver afectado por su continuidad. En tal caso, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales deberá remitir toda la documentación requerida por el Juez o Tribunal, y suspenderá todo tramite y plazos hasta tanto el tribunal se pronuncie (Art.48 RG Mensuras Catastrales).
V.- El Levantamiento Parcelario
Son actos de levantamientos parcelarios aquellos actos de levantamiento territorial (Art.71) practicados con el fin de constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles (Art.72 RG Mensuras Catastrales).
VI.- Las Modificaciones al Estado Original de los Planos
Hemos sostenido que el artículo 128 del Reglamento de Aplicación de los Tribunales de Tierra regula la situación de solapamiento, si se presenta durante el proceso de saneamiento (yo digo que antes de la sentencia de saneamiento, después de dicha sentencia y después que se inicie un recurso de revisión por causa de fraude), cuando afirma que «Si, como resultado del proceso judicial del saneamiento, surgieren modificaciones al estado original de los planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el Juez o Tribunal debe ordenar al agrimensor (de oficio o a solicitud de parte) realizar las correcciones de lugar y las medidas de publicidad necesarias, otorgándole el plazo pertinente.»
VII.- La Actualización de Mensura
Según el artículo 140 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, que se encuentra dentro del TÍTULO V de dicho reglamento, denominado DE LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO EN PARTICULAR, la aprobación de las mensuras para saneamiento por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales tendrá una vigencia de dos (2) años, pasados los cuales, de no haberse realizado la adjudicación definitiva de la propiedad, deberán ser actualizadas de conformidad con lo dispuesto en el presente artículo. Y
VIII.- El Diagnóstico Catastral
El diagnóstico catastral es el acto administrativo por el cual la Dirección Regional de Mensuras Catastrales determina si un inmueble ya registrado reúne los requisitos indispensables para cumplir con el principio de especialidad que fundamenta el sistema de publicidad inmobiliaria de la República Dominicana (Art.148 RG Mensuras Catastrales). El principio de especialidad del sistema registral, en relación con el objeto del derecho, consiste en la correcta determinación e individualización del inmueble.
Disposiciones que no se cumplen en la edificación de condominios.
En los últimos años ha crecido en el país la edificación de torres de apartamentos; pero ¿tiene el comprador la forma de determinar la cantidad de metros cuadrados que le están siendo vendidos en el mismo?, sobre todo, si la venta se hace en base al plano aprobado para la construcción y este plano no coincide con las dimensiones reales de lo edificado?
El artículo 100 de la Ley de Registro Inmobiliario y el artículo 105 del Reglamento General de Registros de Títulos definen el condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más persona, las que a su vez son copropietarias indivisas de las partes comunes.
El régimen de condominio se aplica para dividir edificaciones construidas en forma vertical, horizontal o mixta, o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable entre áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes (Art.106 del Reglamento General de Registros de Títulos). El condominio queda constituido una vez sea inscrito en el Registro de Títulos correspondiente (Art.101 de la Ley de Registro Inmobiliario).
Cuando sobre una parcela se afecta una construcción en proceso al régimen de condominio, en el Certificado de Título de cada unidad de condominio resultante, se hará la siguiente nota: “CONDOMINIO EN PROCESO: EL PRESENTE CERTIFICADO DE TÍTULO SE EXPIDE PARA AMPARAR UNA UNIDAD DE CONDOMINIO DE UNA CONSTRUCCIÓN EN PROCESO, CUYO REGISTRO DEFINITIVO QUEDA CONDICIONADO A LA PRESENTACIÓN DE UNA CERTIFICACIÓN DE OBRA FINALIZADA EXPEDIDA POR EL MINISTERIO DE OBRAS PÚBLICAS” (Art.74 del Reglamento General de Registros de Títulos).
Según los artículos 110 y 111 del Reglamento General de Registros de Títulos, los “planos de división del condominio” deben ser aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente, y losplanos de la obra deben ser aprobados por la autoridad administrativa competente.
Igualmente el artículo 113 de ese Reglamento establece que para acreditar la finalización del condominio se requerirá de una Certificación de Obra Finalizada, expedida por el Ministerio de Obras Públicas. Todos esos documentos deberían servir para que el comprador quede satisfecho con el metraje y la división de su condominio; pero no siempre es así.
En muchos casos, el Ministerio de Obras Públicas emite la Certificación de Obra Finalizada utilizándose la magia de la corrupción, sin chequear que la obra construida responde o no a lo planeado, antes de que el Registro de Títulos emita el “registro definitivo” libre de toda “nota aclaratoria”, de que habla el artículo 114 de dicho Reglamento. Si el Ministerio de Obras Públicas no otorgara la Certificación de Obra Finalizada, por identificar modificaciones sustanciales al régimen de Condominio en relación con los planos originalmente sometidos, se deberán presentar nuevos “planos de división” para la constitución de condominio donde consten las modificaciones introducidas.
Es constante la queja de los adquirientes de condominios por el hecho de que sus apartamentos no tienen el área que especifica el certificado de título y/o porque su apartamento no está conformado como se establece en dicho certificado. Esa diferencia se debe en muchos casos a la viveza del desarrollista, pero otras veces se debe a la escasa calidad y ética del profesional que dibuja los planos.
La mayoría de los agrimensores y arquitectos que elaboran los “planos de división” de condominio NO realizan las mediciones de las dimensiones interiores de las edificaciones, pese a que, para esto precisamente es que se les contrata y paga, argumentando que es mucho trabajo por tan poco dinero, ya que saben que nadie los supervisará ni son sancionables por la ley vigente.
Un costo anual directamente derivado de esta mala práctica, es el hecho de poseer certificados de títulos con mayor área de la que fue realmente construida, pues supone un mayor pago anual del impuesto a la propiedad suntuaria.
